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北京常氏鴻圖集團企業新聞——房地產的那些事

日期: 2019-06-26
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北京常氏鴻圖集團企業新聞——房地產的那些事



2019年626日上午,集團公司組織召開內訓會議,集團公司總經理馬笑麗,副總經理郝鵬,財富管理部總經理程威出席了此次會議。

此次內訓由并購柳阿明主講培訓的是房地產方面的相關知識。柳阿明從房地產的前世今生開始講起,講到了中國房地產產業的發展史,房價構成,土地的秘密以及買房的注意事項等。


北京常氏鴻圖集團企業新聞——房地產的那些事


一、中國房地產的發展史

1980年4月,鄧小平提出“出售公房,調整租金,提倡個人建房買房”的設想,第一次把房子定義為商品。由此開始,中國房地產正式成為了一個產業。1993年上半年中國房地產價格達到了第一個頂峰,劇烈增長的泡沫催生了中國房地產的首個調控政策,大量的企業因為失血和內需的疲軟紛紛倒閉,對國家的經濟造成很大的影響。之后便開始全面停止福利分房,啟動貨幣化分房方案。2000年時,市場的供需關系失衡開始顯現,房價上漲。2010年“史上最嚴調控”拉開序幕,北京等部分房價較高的城市開始限購并且加大保障房建設。2016年12月中央經濟工作會議首次提出,要建立“長效機制”:要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。

而國家調控房地產市場的主要工具則體現在信貸方面控制首付比例、調節基準利率和存款準備金率,稅收方面調整契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅,其他政策方面調整土地的供給量、建設保障性住房,出臺限購令等。

二、房價的構成

既然每次房價大漲,國家都花大力氣調控,為什么這么多年房價還是越來越高呢?這就說到了房價的構成。房價的主要構成中,開發商拿走了10%,銀行通過貸款給開發商拿走了9%,政府通過賣地拿走了35%。這種賣地創收的行為被稱為“土地財政”。


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三、土地的秘密

什么是土地財政,它又是如何影響房價的呢?柳阿明帶領我們逐步揭開了土地的秘密,它源于我國現有的土地性質。具體來說:城市市區的土地全部屬于國家所有,農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有。其次是我國實行國有土地有償使用制度。土地財政指的是地方政府依靠“賣地”的收入來維持其財政支出,又叫第二財政。早期,土地財政確實是幫助政府迅速完成原始資金的積累快速推動了我國工業化、城鎮化的發展,也促進了經濟的發展。但是不可否認的是土地財政也造成了房價快速增長。既然有那么大的弊端,為什么還不改革土地政策呢?原因是如果沒有找到合理的稅收來源來替代土地的收入,就貿然進行土地財政的改革,結果可能是災難性的。可以看出地方政府對土地財政的依賴性很高。但從2016年起,北京,南京、福州等城市已經相繼通過“限地價、控房價、競配建”等措施來穩定市場。


北京常氏鴻圖集團企業新聞——房地產的那些事


由此,我們可以試著回答一下房價為何會越來越高?

1、開發商通過競拍的方式買地,導致其不太可能以較低的價格拿到土地。

2、地方政府手里的存量土地越來越少,必然會越來越貴。

3、通貨膨脹導致建材和人工成本逐年攀升。

4、經濟發達地區(北上廣深,珠三角,長三角等)的人口虹吸作用,導致這些地區人口激增,住房供不應求。

5、炒房客的原因。

6、城鎮化的加快發展。好多農村人口在城里安家立業。


北京常氏鴻圖集團企業新聞——房地產的那些事


四、買房的注意事項

1、房屋的質量:由于我國現在銷售的房屋大多是期房,消費者沒辦法看到成品,所以建議盡量購買知名或者有實力的開發商建的房子。

2、買房城市的選擇上:房子也是商品,它的價格也是受市場供需關系的影響,具體就是要看當地人口是凈流入還是凈流出。

3、樓盤的位置選擇:除了要遠離污染源,比如化工廠等。還要注意樓盤所處位置的治安情況,比如周邊刑事案件的發生率等。

4、樓層的選擇:除了考慮采光和通風之外,一般高層會有二次供水的情況,要注意二次加壓的設備放在幾層,可能會有噪音影響睡眠。

5、戶型的選擇:為了防止有些開發商為了掩飾戶型上一些劣勢修改比例,你可以要求查看工程圖和尺寸或者自己按尺寸比例畫一個出來。

6、公攤的問題:不能過分追求小公攤面積,公攤太小的話,可能會擠占電梯,消防樓梯,以及外墻的面積,會影響生活體驗和安全。

7、合同的問題:由于有些開發商承諾贈送的車位,小院,或者露臺沒辦法具體體現在購房合同里,這時候需要簽訂“補充協議”。

8、產權年限:雖然一般商品房產權年限是70年,但是從開發商拿到這塊地時開始算起的,所以最好核對一下土地剩余使用年限,一般可以通過《國有土地使用證》來查看。

9、查看開發商是否具有“五證”和“兩書”,以及房子是否在預售許可范圍內。五證:《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》;兩書:《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。還有就是要注意你所買的房屋是不是在預售許可證允許銷售的范圍內。


北京常氏鴻圖集團企業新聞——房地產的那些事


這次的培訓,讓我們對房地產行業的發展以及國家的相關政策有了更加系統深入的認知,同事們都感到受益匪淺,過程中不時認真做下筆記,每周的培訓分享像是一次集體充電,為我們帶來了新鮮的養分和滿滿的能量。



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